یک میلیون تومان چقدر می‌ارزد ؟!

در شرایطی که تنها برخی از مشاغل رایج و عرف بازار و جامعه در بهترین حالت، سودی حداکثر ۱۵ تا ۲۰ هزار تومان به ازای یک میلیون تومان سرمایه‌گذاری پرداخت می‌کنند، موجران با تبدیل هر یک میلیون تومان پول پیش به ۳۰ هزار تومان، اجحاف بزرگی در حق مستأجران روا می‌‌دارند، سال‌هاست که در بازار رهن و اجاره، ارزش اجاره‌بهای واحد مسکونی را ابتدا به صورت رهن کامل اعلام و سپس با توجه به توانایی مستأجر، آن مبلغ را به صورت اخذ اجاره‌بها یا رهن کامل هر یک به تنهایی یا اجاره‌بها و رهن به صورت توأمان تبدیل می‌کنند که در این روند، آنان‌که متضرر می‌شود، مستأجران هستند.

بر اساس این گزارش میدانی، در حال حاضر در سطح بنگاه‌های معاملات املاک کشور (از کلانشهرها گرفته تا شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر) هر یک میلیون تومان که به عنوان پول پیش یا رهن واحد مسکونی از مستأجران اخذ می‌شود، برای تبدیل به عنوان مبلغ اجاره‌بها ۳۰ هزار تومان محاسبه می‌شود.

به عنوان مثال رهن کامل یک واحد مسکونی ۷۰ متری در مرکز شهر تهران ۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته می‌شود و اگر مستأجر چنین پولی نداشته باشد، موجر (صاحب‌خانه) ماهانه یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از مستأجر طلب می‌کند.

توجیه بنگاه‌داران، ‌مشاوران املاک و موجران برای دریافت این مبلغ، عرف بازار بودن این نوع محاسبه است که در بازار به ازای هر یک میلیون تومان، ۳۰ هزار تومان به سرمایه‌گذاران سود داده می‌شود. اما آیا واقعا فعالان بازار اعم از بازارهای مدرن (مثلا بازار سهام) یا سنتی (مثلا بنکداران عمده‌فروشی) حاضرند در قبال هر یک میلیون تومان ماهانه ۳۰ هزار تومان به سرمایه‌گذاران خرد بپردازند؟ به نظر می‌رسد که این سود توهمی نه تنها در شهرهای کوچک که حتی در کلانشهرها نیز قابل دستیابی نباشد.

برای درک بهتر این اجحافی که در حق مستأجران روا می‌شود به جدول مشاغل زیر و محاسبه سود احتمالی آنها در این گزارش مرکز خبری اقتصاد ایران (اکوسنتر) دقت کنید:

سود سپرده یک ساله بانکی:

در صورت محاسبه این نرخ به صورت ۲۲ درصد، بانک‌ها ماهانه ۱۸ هزار و ۳۰۰ تومان و در صورت کاهش درصد سود این نوع سپرده‌گذاری به ۲۰ درصد، ۱۶ هزار و ۷۰۰ تومان برای هر یک میلیون تومان به سپرده‌گذاران پرداخت خواهند کرد.

سوپرمارکت

بر اساس قانون نظام صنفی، فروشگاه‌داران و سوپرمارکت‌ها می‌بایست حداکثر ۱۰ درصد بیشتر از مبلغ درج شده در فاکتور خرید را از مشتریان اخذ کنند که این عدد، گاه از مبلغ درج شده روی کالا نیز کمتر است. اگرچه در نگاه اول گردش مالی فروشگاه‌های مواد غذایی و سوپرمارکت‌ها عدد بزرگی به نظر می‌رسد اما سود خالص، حداکثر ۱۵ درصد از کل فروش کالا را شامل می‌شود.

ساختمان‌سازی

بسیاری بر این نظرند که بساز و بفروشی سود غیر قابل شمارشی برای فعالان این بخش به ارمغان می‌آورد؛ اما آیا واقعا مبلغی که بساز و بفروش‌ها از خریدار واحدهای مسکونی پس از کسر هزینه‌هایی که در ساخت و ساز وجود دارد، اخذ می‌کنند، پوشش خوبی برای جبران آن هزینه‌هاست؟ در سال‌های ۹۲ و ۹۳ برخی از فعالان صنعت ساختمان حاضر بودند برای پرداخت بدهی‌های خود، واحدهای مسکونی را به قیمت تمام شده و حتی در مواردی ۵ تا ۱۰ درصد زیر قیمت تمام شده ملک به فروش برسانند.

آن وقت چگونه است که بنگاه‌داران املاک انتظار دارند هر یک میلیون تومان، ۳۰ هزار تومان سود در بر داشته باشد؟

تولید صنعتی

وزیر صنعت معدن و تجارت در همایشی در سال ۹۳ اعلام کرد آن دسته از صاحبان صنایع نیمه بزرگ و کوچک کشور که توانستند از خطر ورشکستگی بگریزند، بین پنج تا هفت درصد سود از سرمایه‌شان کسب کردند.

واردات کالاهای مصرفی

پس از آنکه کالاهای وارداتی به ۱۰ اولویت تقسیم‌بندی شد، بسیاری از کالاهای لوکس و سودده در ردیف اولویت دهم قرار گرفتند که علاوه بر محاسبه نرخ ارز به صورت آزاد برای واردکننده، تعرفه گمرکی بعضا تا ۱۰۰ درصد نیز از واردکننده اخذ می‌شود. بنابراین نباید انتظار داشت که بازرگانان رسمی (آن دسته از تاجرانی که از مجاری رسمی و با پرداخت عوارض و مالیات اقدام به تجارت می کنند)، توانایی پرداخت سود ماهانه بیش از ۳۳ درصدی به سرمایه‌گذاران خرد را دارا باشند.

سخن آخر

از همه این محاسبات که بگذریم، آنچه در کشور دغدغه جدی موجران (به عنوان سرمایه‌گذاران خرد) تلقی می‌شود، امنیت سرمایه است. از آنجایی که بیشتر موجران از دهک‌های چهار تا هفت جامعه محسوب می‌شوند، می‌توان گفت که پولی که از مستأجر به عنوان پول پیش اخذ می‌شود، همه سرمایه زندگی‌شان است و چون امنیت سرمایه‌گذاری در کشور ما چندان بالا نیست، در نتیحه اغلب صاحب‌خانه‌ها پول پیش دریافتی از مستأجران را در بانک‌ها سپرده‌گذاری می‌کنند.

بر اساس نتایج این گزارش، اخذ بیش از ۳۳ درصد سود ماهیانه از مستأجران در شرایط بازار کنونی کشور، امری معقول نیست و لازم است اتحادیه مشاوران املاک با همکاری سازمان حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان، دستورالعمل کاهش سود تبدیل پول پیش (رهن) به اجاره‌بها را تهیه و به همه بنگاه‌های معاملات املاک ابلاغ کنند.